Sistemas contra incendios en Bogotá

La tranquilidad de sus residentes y el cumplimiento normativo son su prioridad. Los sistemas contra incendios en Bogotá bien mantenidos son su mejor garantía.

¿Qué son los sistemas contra incendios?

Para el administrador de un edificio de alto nivel en Bogotá, los sistemas contra incendios son un ecosistema de seguridad activa y pasiva, diseñado, instalado y mantenido para proteger la vida de los ocupantes y la integridad del inmueble. El concepto erróneo es verlos como una serie de equipos aislados (extintores, detectores). La realidad es que son un sistema integrado donde cada componente, desde la bomba de incendios hasta el último rociador, debe funcionar en perfecta sincronía. Su gestión no es una tarea más, es una de las responsabilidades más críticas de la administración.

El resultado soñado es la certeza absoluta de que el sistema es 100% fiable y que cumple con toda la normativa vigente. Es la tranquilidad de recibir una inspección de la Unidad Administrativa Especial Cuerpo Oficial de Bomberos (UAECOB) con total confianza, sabiendo que cada prueba y cada documento está en regla. Es transformar la preocupación por la seguridad en una gestión proactiva y profesional, garantizando la protección del patrimonio y, lo más importante, de las personas que confían en su gestión.

¿Cómo cumplir la normativa de la UAECON Bogotá?

La Normativa de la UAECOB Bogotá es el marco legal que todo administrador de un edificio en la ciudad debe conocer y cumplir. Las inspecciones periódicas que realiza el Cuerpo Oficial de Bomberos de Bogotá no son una formalidad; son una auditoría técnica rigurosa que verifica el estado y la operatividad de todos los sistemas de protección contra incendios. Los inspectores revisan que los sistemas no solo existan, sino que estén mantenidos de acuerdo con los estándares técnicos, principalmente la Normativa NSR-10 y los códigos de la NFPA que esta referencia.

Para un administrador, pasar esta inspección sin contratiempos es una prioridad. La mejor manera de lograrlo es a través de un contrato de mantenimiento con un proveedor experto. Un proveedor confiable se encarga de realizar todas las pruebas y mantenimientos requeridos, y, crucialmente, de llevar una bitácora detallada de cada intervención. Esta documentación es la evidencia que usted presentará a los inspectores, demostrando una gestión diligente y un cumplimiento proactivo. Es la forma más segura de garantizar la renovación de su certificado de seguridad y evitar sanciones.

¿Por qué la NFPA 25 es la biblia del mantenimiento?

Mientras que la UAECOB es la autoridad local, la NFPA 25 (Inspección y Mantenimiento) es el estándar técnico internacional que dicta el “cómo” se debe mantener un sistema a base de agua (rociadores y gabinetes). Esta norma es la “biblia” para cualquier técnico o empresa de mantenimiento seria. Establece con precisión qué se debe revisar, con qué frecuencia (semanal, mensual, anual) y qué registros se deben mantener. Define los procedimientos para la prueba de las bombas de incendio, la inspección de los rociadores y la revisión de las válvulas, asegurando que todo el sistema hidráulico esté siempre listo para operar.

Para un administrador, aunque no necesite ser un experto en la norma, es fundamental que su proveedor de mantenimiento sí lo sea. Al contratar un servicio, una de las preguntas clave debe ser: “¿Su programa de mantenimiento se basa en la NFPA 25?”. Un sí rotundo, respaldado por técnicos certificados, es una señal de profesionalismo. Garantiza que el mantenimiento de gabinetes y rociadores no será una simple revisión visual, sino un proceso de ingeniería que asegura la fiabilidad del sistema, algo indispensable para la seguridad en edificios.

¿Cómo una buena gestión de proveedores en P.H protege su inversión?

La gestión de proveedores para P.H. (Propiedad Horizontal) es una de las funciones más críticas del administrador. Elegir al proveedor correcto para el mantenimiento de los sistemas contra incendios es una decisión que impacta directamente la seguridad y las finanzas de la copropiedad. No se trata de elegir la opción más barata, sino la que ofrezca la mejor relación calidad-precio y, sobre todo, la mayor fiabilidad. Un proveedor no calificado puede realizar pruebas incorrectas, omitir revisiones críticas o no llevar los registros adecuados, dejando al edificio en un estado de falsa seguridad y en riesgo de incumplimiento.

Un administrador proactivo busca un socio, no un simple contratista. Esto implica verificar las credenciales del proveedor, solicitar referencias de otros edificios de alto nivel y asegurarse de que su personal esté certificado. Además, un contrato de mantenimiento claro y detallado, que especifique el alcance de los servicios y las frecuencias basadas en la NFPA 25, es fundamental. Esta gestión diligente protege la inversión de la copropiedad, asegura un soporte técnico rápido en caso de avería y le da al Consejo de Administración la tranquilidad de haber puesto la seguridad en manos expertas.

Preguntas frecuentes

Los sistemas contra incendios se clasifican en dos grandes categorías: sistemas de protección pasiva y sistemas de protección activa. La protección pasiva está integrada en la estructura del edificio y su objetivo es contener el fuego y el humo, sin necesidad de activación. Ejemplos de esto son los muros cortafuegos, las puertas resistentes al fuego y los sellos cortafuego en los pases de instalaciones. Su función es compartimentar el edificio para limitar la propagación del fuego y proteger las rutas de evacuación. La protección activa, por otro lado, requiere una acción o activación para funcionar.

Dentro de los sistemas de protección activa se encuentran los sistemas de detección y alarma, que alertan a los ocupantes (detectores de humo, estaciones manuales, sirenas), y los sistemas de supresión o extinción, que atacan directamente el fuego. Estos últimos incluyen los sistemas a base de agua (rociadores, hidrantes); los sistemas de agentes limpios (para áreas con equipos electrónicos), y los sistemas de espuma, entre otros. Un plan de protección integral combina elementos de todas estas categorías, y el mantenimiento debe cubrirlos a todos.

Los sistemas de rociadores automáticos, el pilar de la supresión de incendios en edificios, se clasifican principalmente en cuatro tipos. El más común es el sistema de tubería húmeda (wet pipe), donde las tuberías están constantemente llenas de agua a presión. Cuando un rociador se activa por el calor, el agua se descarga inmediatamente. El sistema de tubería seca (dry pipe) se utiliza en áreas sujetas a congelamiento. Las tuberías están llenas de aire a presión; cuando un rociador se activa, el aire se escapa, lo que abre una válvula que permite que el agua inunde las tuberías.

El tercer tipo es el sistema de preacción (pre-action), utilizado en áreas donde una descarga accidental de agua sería catastrófica, como en un centro de datos. Requiere una doble confirmación (un detector y un rociador) antes de descargar agua. Finalmente, el sistema de diluvio (deluge) utiliza rociadores abiertos y una válvula que se activa por un sistema de detección. Cuando se activa, todos los rociadores descargan agua simultáneamente. El mantenimiento de cada uno de estos sistemas es diferente y requiere un conocimiento especializado que un proveedor certificado debe poseer.

Es importante diferenciar entre “prevención” y “protección”. Los sistemas de prevención son todas las medidas y prácticas diseñadas para evitar que un incendio comience en primer lugar. Esto incluye un buen mantenimiento eléctrico para evitar cortocircuitos, políticas de manejo seguro de materiales inflamables, programas de orden y aseo, y la capacitación del personal. La prevención se enfoca en eliminar las fuentes de ignición y el combustible. Es una parte fundamental de la gestión de la seguridad, pero se basa más en procedimientos y cultura que en equipos de emergencia.

Los sistemas de protección contra incendios, por otro lado, son los sistemas de ingeniería (los equipos como rociadores y alarmas) diseñados para actuar una vez que la prevención ha fallado y un incendio ya ha comenzado. Su objetivo es detectar, alertar, controlar y extinguir el fuego. Un administrador de propiedades es responsable de ambos: debe fomentar una cultura de prevención entre los residentes y el personal, y al mismo tiempo, debe garantizar el correcto mantenimiento de los sistemas de protección para cuando sean necesarios.

Conocer las clases de fuego es fundamental para la seguridad, ya que determina qué tipo de extintor se debe usar. La clasificación estándar divide los fuegos en cinco clases. La Clase A involucra combustibles sólidos comunes como madera, papel, tela o plástico. La Clase B es para fuegos de líquidos y gases inflamables, como gasolina, alcohol o gas propano. La Clase C se refiere a fuegos en equipos eléctricos energizados. Aquí, el peligro de electrocución hace que no se pueda usar agua. La Clase D es para fuegos de metales combustibles, como el magnesio o el sodio, que son raros pero muy peligrosos y requieren agentes extintores especiales.

La quinta clase es la Clase K, específica para cocinas comerciales. Involucra aceites y grasas de cocina a altas temperaturas. Aunque técnicamente es un líquido inflamable (Clase B), sus características requieren un agente extintor especial que saponifica la grasa (la convierte en jabón) para apagarla y enfriarla. Un plan de mantenimiento y seguridad para un edificio debe asegurar que cada área tenga los extintores adecuados para la clase de fuego más probable en esa zona, algo que un inspector de la UAECOB verificará con toda seguridad.

La NOM-002-STPS es una Norma Oficial Mexicana emitida por la Secretaría del Trabajo y Previsión Social de México. Su título completo es “Condiciones de seguridad – Prevención y protección contra incendios en los centros de trabajo”. Es importante destacar que esta es una normativa específica de México y no es de aplicación directa u obligatoria en Colombia. Sin embargo, su contenido y sus principios son muy similares a los que se encuentran en la legislación colombiana y en los estándares internacionales como los de la NFPA. Su objetivo es establecer los requisitos mínimos para la prevención y protección contra incendios en todos los lugares de trabajo.

Para un administrador en Bogotá, la normativa equivalente y de obligatorio cumplimiento es la Resolución 2400 de 1979 (Estatuto de Seguridad Industrial) y, de forma más moderna y específica para edificaciones, el Reglamento Colombiano de Construcción Sismo Resistente (NSR-10) en sus Títulos J y K. Es crucial que el administrador y su proveedor de servicios se basen en la normativa colombiana vigente y en los estándares NFPA referenciados por esta, y no en normativas de otros países, para garantizar el pleno cumplimiento legal ante las autoridades locales como la UAECOB.

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